La Comisión de Conservación considera un caso difícil en West End

Por Amelia Roth-Dishy 9 de agosto de 2023

Este artículo se actualizó el 10 de agosto.

PROVINCETOWN — Las regulaciones de la Ley de Protección de Humedales de Massachusetts establecen que “cualquier proyecto en una playa costera… no tendrá un efecto adverso al aumentar la erosión, disminuir el volumen de dicha playa costera o una playa costera adyacente o situada hacia abajo”.

Pero en el caso de una propuesta de ampliación de la cubierta que enfrentó el rechazo de la comisión de conservación la semana pasada, el significado de “efecto adverso” en una era de aumento del nivel del mar resultó controvertido.

Brennan Bilberry y Tarak Shah compraron 61A Commercial St. por $1,995,000 el 30 de noviembre. El plan de renovación original de la pareja, realizado por el ingeniero Roy Okurowski, era reconstruir la deteriorada casa, que data de 1880, según los estándares actuales de FEMA, y ampliar la huella de una cubierta existente de 360 ​​pies cuadrados, llevándola casi 16 pies hacia el mar para acomodar una piscina de 8 por 20 pies.

Los comisionados también expresaron su preocupación de que los pilotes de madera adicionales contribuirían a la socavación y erosión de las playas. La audiencia continuó hasta el 1 de agosto, cuando los solicitantes regresaron con un plan revisado sin piscina y una estructura de soporte en voladizo para la plataforma.

Numerosas cartas de apoyo de los vecinos elogiaron el diseño de la plataforma por combinar con sus vecinos y señalaron la acumulación de arena y la falta de vegetación en ese tramo de playa en el West End.

Muchas de esas cubiertas vecinas son anteriores tanto a la Ley de Protección de Humedales estatal como a la ordenanza municipal de protección de humedales, según la agente de conservación Melyssa Millet.

Antes de la audiencia, el especialista en procesos costeros Greg Berman hizo una revisión del sitio a pedido de Millett. "Si bien actualmente no hay dunas en el sitio, si se construye esta plataforma, la vegetación de dunas no podrá crecer", escribió Berman. “Esto haría que la zona no pudiera permitir la formación de dunas en el futuro.

“Uno de los principios básicos de la gestión costera es adaptarse a la erosión desplazándose hacia tierra si es posible. Cualquier expansión hacia el mar es muy inusual y debería ser examinada con mucho cuidado por cualquier organismo regulador”, añadió Berman.

Berman le dijo al Independent que "si no vas a mejorar las cosas, al menos trata de no empeorarlas".

Robin Reid, abogado de los solicitantes, argumentó en la audiencia del 1 de agosto que los comisionados tenían pocos motivos para rechazar la propuesta.

“No hay regulaciones o términos en los estatutos de la ciudad que prohíban la creación de sombra sobre una playa costera por encima del nivel medio del agua”, dijo Reid. “Quizás lo más importante es que no hay absolutamente ninguna evidencia de que crezca vegetación en ninguna parte a lo largo de esta parte de la playa.

"Creo que el estándar sobre el que se debe juzgar esta solicitud es el estatuto, los estatutos y las regulaciones, y en ninguna parte dicen que no se puede expandir hacia el mar", añadió.

El cambio de pilotes a voladizos “elimina la amenaza adicional de erosión y socavación en la playa costera”, dijo Millett en la audiencia. Pero ella cuestionó la interpretación de Reid del estatuto. "Si bien la sombra no se menciona específicamente como una regulación, es un impacto en la playa costera", dijo Millett.

Los solicitantes acordaron dejar espacios de media pulgada en las tablas de la plataforma para aumentar la penetración de la luz, pero los comisionados dijeron que seguían sin estar seguros sobre el efecto de la expansión de la plataforma, incluidos los posibles escombros.

"Una sola observación de las condiciones no significa necesariamente que las condiciones no cambiarán", dijo el comisionado Mark Adams.

La Sección 12-1 del Reglamento de Protección de los Humedales de Provincetown establece que los solicitantes “tienen la carga de demostrar mediante una preponderancia de evidencia creíble que el trabajo propuesto en la solicitud de permiso no tendrá un efecto significativo o acumulativo inaceptable sobre los valores del área de recursos protegidos por este por ley."

Las partes discreparon fundamentalmente sobre si se había cumplido ese estándar y aparecieron signos de frustración.

"Estamos mejorando enormemente el reflejo de la energía de las olas al elevar la casa y colocar la plataforma sobre los voladizos", dijo Reid. "Creo que sería muy difícil articular los impactos adversos como resultado de esta plataforma".

Millett, quien se convirtió en agente de conservación de Provincetown en abril y antes de eso se desempeñó como agente asistente de conservación en Harwich, dijo que nunca se había topado con una expansión de cubierta voladiza hacia el mar.

El director de desarrollo comunitario, Tim Famulare, quien se desempeñó como agente de conservación de 2017 a 2022, le dijo al Independent que durante su mandato “los únicos proyectos que involucraron la expansión hacia el mar en la playa costera fueron proyectos de reemplazo de malecones en los que se tuvo que instalar un nuevo muro exterior hacia el mar. de un malecón existente que ya no era estructuralmente sólido”.

En la audiencia, Reid dijo que la comisión estaba ejerciendo erróneamente una “prohibición general” sobre el desarrollo hacia el mar. "Se necesita una razón concreta, algún efecto adverso que se pueda señalar", dijo.

"Creo que lo que escucho es que no estamos seguros de que esto no cause impactos adversos", respondió Millett.

Adams sugirió pensar en una escala de tiempo de 30 años, momento en el que Shah dijo: "Hemos pedido durante todo el proceso a arquitectos e ingenieros que construyan esto de una manera que sea resistente y de bajo impacto".

“Sé que eliminaron la piscina de los planes, pero eso nos puso nerviosos”, dijo la comisionada Oriana Conklin. "No hay piscinas en Commercial Street sobre el agua".

Reid intervino, con precisión, que efectivamente hay piscinas en Commercial Street.

"Sé que los hay, pero se construyeron hace mucho, mucho tiempo", respondió Conklin. "Lo que he estado tratando de decir es que estábamos nerviosos sobre qué esperar porque nadie más nos había presentado una piscina en este paseo marítimo en mucho tiempo".

Shah fue anteriormente jefe de gabinete del Departamento de Energía federal y dirigió el equipo de clima y ciencia para la transición presidencial Biden-Harris. Bilberry es un estratega político que supervisó un Super PAC pro-Obama en 2012 y ahora asesora sobre litigios ambientales y antimonopolio corporativo.

Shah y Bilberry enviaron una declaración al Independent: "Estamos encantados de que nuestros vecinos del West End hayan sido tan acogedores y hayan apoyado nuestro plan para devolverle la vida a un hogar que es peligroso para los vecinos y la playa", escribieron. "Apreciamos el papel de la Comisión y tenemos la esperanza de que consideren la evidencia específica del proyecto que presentamos". La pareja se negó a hacer más comentarios.

Al final de la audiencia, una encuesta informal indicó que tres miembros votarían en contra, mientras que un cuarto prefirió abstenerse y esperar más información.

Reid desistió sin perjuicio de la parte de la demanda relativa a la ampliación de la plataforma. Pero dijo: “Quiero ser muy clara. Volveremos a esta cubierta”.

Nota del editor: debido a un error en el informe, una versión anterior de este artículo, publicada impresa el 10 de agosto, citaba incorrectamente a Oriana Conklin, miembro de la comisión de conservación. Dijo que no había piscinas en Commercial Street “sobre el agua”, ni “bajo el agua”. El intercambio con el abogado Robin Reid que siguió se agregó a este artículo.

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